CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO A LA VIVIENDA. DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO.
Tras la
acuciante crisis económica, muchos de los negocios han visto frustradas sus expectativas
económicas, provocando en la mayoría de los casos, el cierre prematuro de sus
negocios.
Pero el cierre
de dichos negocios, ha implicado un desistimiento unilateral en el contrato de
arrendamiento, que en la mayoría de ocasiones ha terminado con una demanda
civil en la que el arrendador ha solicitado una indemnización por el daño
emergente y lucro cesante por importe de todas las rentas que se habrían
devengado si el contrato hubiera llegado a su término por el transcurso normal
del plazo pactado. Ello ha provocado, que los empresarios acuciados por las
deudas hayan visto incrementados a niveles insospechados su endeudamiento, enfrentándose
a cantidades exorbitantes reclamadas por su arrendador en concepto de indemnización
por daños y perjuicios derivados del desistimiento.
En este caso, a
diferencia de lo que sucede con los arrendamientos para uso de vivienda donde
la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (1994), dispone en su artículo 11.2 que
“El
arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan
transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con
una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato
que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al
arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor
por cada año del contrato que reste por cumplir”, en los arredramientos de usos
distinto a la vivienda, dicha indemnización queda al arbitrio de la partes,
debiendo ser expresamente pactada en el contrato de arrendamiento.
Partiendo de
esa premisa el artículo 4.3 LAU 1994 establece que “Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la
voluntad de las partes, en su defecto,
por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.”
El Código Civil,
establece en su articulado la irrevocabilidad de los contratos, artículo 1091
CC (las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes
y deben cumplirse al tenor de los mismos), el artículo 1258 CC (los contratos
se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan al cumplimiento
de lo expresamente pactado), y como no, el artículo 1256 CC (la validez y el
cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los
contratantes)
Por lo tanto,
entendiendo que el plazo de duración del arrendamiento es una obligación para ambas
partes, su cumplimiento ha de considerarse como esencial y, por lo tanto, su incumplimiento
da derecho a la resolución del contrato, o a exigir su cumplimiento, con el resarcimiento,
en ambos caso, de los daños y perjuicios causados (artículo 1124 CC).
En relación con
la cuantía de la indemnización, la jurisprudencia es muy variada, y nada
pacifica, así nos encontramos a Juzgados que optan por determinar la
indemnización en el importe total de las rentas pendientes hasta el vencimiento
natural del contrato, mientras que otros han acudido a la aplicación analógica del
artículo 11.2 de la LAU, que limita la indemnización a un mes por año que
restase para cumplir el contrato.
El Tribunal
Supremo, ha optado por la moderación de la indemnización atendiendo a las
circunstancias de cada caso. En este sentido destacamos la Sentencia de la Sala Primera, de lo
Civil, 22-5-2008, que considera que procede
moderar la indemnización porque el arrendatario no provoca desperfectos en la
finca, habiéndose procedido a su nuevo arrendamiento con anterioridad al
transcurso de la totalidad del plazo pactado.
La Sentencia de la Sala Primera, de lo
Civil, 12-6-2008, que considera que aunque la
resolución del arrendamiento fue unilateral no se impone la indemnización por
la cuantía de las rentas dejadas de percibir por ser excesiva.
La Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil,
2-10-2008, el arrendatario no tiene la obligación legal de pagar
la diferencia de renta una vez que el edificio ha vuelto a ser arrendado.
La Sentencia de la Sala Primera, de lo Civil,
18-3-2010, que entiende una moderación de la indemnización,
limitándola en doce mensualidades de renta, a fin de evitar un enriquecimiento
sin causa justificada de la arrendadora.
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012, configurada
como doctrina jurisprudencial, limita la indemnización a un mes por año de
contrato, disponiendo en su Fundamento Tercero
que “Ahora bien, entiende este juzgador
que la referida cantidad solicitada por la parte actora debe ser moderada, pues
hay que tener en cuenta que la entidad demandada, no ha gozado de la posesión
de los locales arrendados en ningún momento, estando los mismos en posesión de
la entidad demandante, pudiendo disponer de ellos desde el momento de la
resolución. En base a lo expuesto, entiende este juzgador que teniendo en
cuenta que en el referido contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes
(como las mismas reconocen en sus respectivos escritos de demanda y
contestación) no se recoge ninguna cláusula indemnizatoria por resolución
anticipada, unilateral e injustificada por parte de la arrendataria, habrá que
acudir a lo dispuesto en el Código Civil, entendiendo que la indemnización
solicitada por la parte actora constituiría un enriquecimiento injusto teniendo
en cuenta -como anteriormente se ha expuesto- que la entidad demandada, no ha
gozado de la posesión de los locales arrendados en ningún momento; así, la
indemnización adecuada será la equivalente a ocho mensualidades de renta, que
fue el período transcurrido hasta que por parte de la arrendataria se le
notificó a la arrendadora su intención de dar por resuelto el contrato.”
Es decir que el Tribunal Supremo, ha
optado por moderar la indemnización
analizando el caso en particular, y pese
a juzgar que no es de aplicación lo dispuesto en el artículo 11.2 LAU, entiende
que el legislador a la hora de regular la indemnización en caso de
desistimiento en el arrendamiento de vivienda, ha tenido en cuenta unas pautas económicas
adecuadas para fijar el lucro cesante derivado de la frustración de la
percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente
extinguido.
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