La Mediación Vecinal

LA MEDIACIÓN EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

Lo que define la Mediación Vecinal es el hecho de la convivencia dentro de un determinado espacio común, en el que se solapan espacios de privacidad y comunales, de cuya participación nacen hostilidades derivadas de dicha convivencia.

Cuando hablamos de “convivencia” en Mediación Vecinal, nos estamos refiriendo a dos ideas esenciales: proximidad y espacio compartido, es decir, se trata de una forma de relación que tiene que ver con la privacidad cotidiana, dentro de un territorio acotado por intereses comunes. Pero estos no son unos intereses comunes referidos a personas, sino en cuanto estas personas son detentadoras porcentuales de derechos privados sobre en espacio físico común.

Dicho de otra manera, y por exclusión, no nos referimos a conflictos nacidos dentro de una colectividad regida por normas ajenas que han de asumir, sino a aquellos conflictos surgidos de una relación más reducida, cuyas normas de convivencia vienen dadas por los propios vecinos, y no por una autoridad supravecinal.

El Mediador debe conocer las características propias del contexto vecinal, lo que determina la obligación por su parte de conocer el contexto vecinal para poder intervenir en él y en sus conflictos específicos. 

El primer factor a tener en cuenta, a la hora de optar por el método a seguir, será los conceptos arraigados en cada familia de las que forman el conjunto vecinal.

A nadie le es ajena los enormes conflictos que surge entre “los diferentes” a la hora de cualquier encuentro, si a ello añadimos el factor “proximidad” que necesariamente se da entre vecinos, y el hecho de la existencia de ciudadanos de distinta procedencia, no es extraño que la gran mayoría de los procedimientos judiciales sean consecuencia de este tipo de convivencia.

La esencia de la Mediación Vecinal está, pues, en el conocimiento de las partes, del contexto y en la elección del método, es por ello que en este ámbito me inclino por la utilización de dos herramientas esenciales, como son la Técnica Narrativa y el Parafraseo.

Empezaremos por ocuparnos de los protagonistas de las relaciones vecinales.

1.- Identificación de las partes.

Podemos decir que los sujetos de la Mediación Vecinal son los Vecinos, es decir, aquellos que, viviendo dentro de una comunidad, mantienen la doble condición de proximidad respecto de los que están sujetos a una determinada forma de convivencia, pero, al mismo tiempo, mantienen la privacidad del propio domicilio.

Por definición, son los vecinos, pero no cualquier vecino, sino aquellos cuya relación de convivencia solidaria se ve desestructurada por conflictos de intereses convergentes sobre un mismo objeto o interés, o divergentes en cuanto a la forma de relación.

Cuando hablamos de vecinos nos estamos refiriendo a aquellos que, viviendo en un determinado espacio común, tienen al mismo tiempo derecho a disfrutar, en forma exclusiva y excluyente, de un espacio privado ajeno al resto de la comunidad. 

Por tanto, no solamente hablamos de “propietarios” sino a todos aquellos que, en su más amplio sentido, viven bajo una misma comunidad. Con respecto a estos últimos sus problemas serán básicamente de convivencia, mientras que si hablamos de propietarios que viven en la finca obviamente también podrán tener problemas de convivencia, pero además tendrán de específicos, derivados del mantenimiento de la propiedad.

Es por ello, que la identificación de las partes en el conflicto, es sumamente importante a la hora de detectar el verdadero foco del problema, por cuanto no es lo mismo, que el conflicto se plantee por cuestiones de impagos en las cuotas, que por ruidos, humos o mala utilización de las zonas comunes. 

Pero la identificación de las partes no es sólo útil para determinar los diferentes posicionamientos, sino también para valorar su idoneidad. Ya que podríamos estar ante una persona afectada por algún trastorno que le hace distorsionar la realidad, por lo que ella misma es el foco del problema siendo el verdadero conflicto social  y no comunitario.

En esta situación no nos encontramos ante un proceso en el que se puede mediar, sino ante un caso que debe derivarse a los servicios asistenciales públicos correspondientes para que resuelvan el problema.

2.- Naturaleza de los conflictos vecinales.

Los conflictos vecinales vienen definidos por las formas de relación entre los vecinos entre sí, que son tantas como los mitos y formas de conducta de cada vecino. 

Dado que estamos en una Mediación Vecinal, hay que empezar por investigar, no el conflicto en sí mismo sino el origen, hasta convertirse en conflicto personal y subjetivo.

En este sentido Sara Cobb, diferencia entre distintos conflictos según su origen:

El conflicto propio, de implicación directa sin intervención de terceros. 

El conflicto contagiado, de implicación solitaria, asumido a través de terceros, pero que acaban haciendo suyo el problema.  

El conflicto heredado, de implicación derivada, y asunción necesaria. 

El conflicto inducido, de implicación transmitida y asunción excusable, tienen mucho que ver con manipuladoras desde el directamente implicado hacia aquellos a los que intenta atraer a su causa.

Los conflictos de intereses comunes: Limpieza, impagos, conflictos de intereses individuales, Ruidos, olores, etc.

La identificación del conflicto surgirá en la medida en que vayamos identificando a las partes, ya que es un ejercicio que nos hará ordenar todos los factores intervinientes, y es este uno de los rasgos diferenciales más significativos de las mediaciones vecinales, y es la pluralidad de conflictos, derivada por un lado de la existencia de una colectividad y, por el otro, de su complejidad en función del conflicto planteado.

Un mismo hecho puede derivar en diferentes conflictos o por el contrario, encontrarnos con un único conflicto del que se deriven diferentes subconflictos, cuyo análisis por parte del mediador deber ser diferente en cuanto a su forma de administrarlos conjuntamente o de forma aislada.

Así, por ejemplo, debido a una obra mal ejecutada por un tercero, como podría ser la reparación de un tejado por un contratista de obra, puede generar el problema técnico consiguiente de una defectuosa ejecución de los trabajos y unas filtraciones al vecino del piso de abajo que puede tener una urgencia para reparar los daños no compartida por otros vecinos; el impago de cuotas de este vecino descontento como forma de protestar por lo que considera una falta de solidaridad de quien no quiere reparar con la celeridad que él quisiera; la falta de liquidez de la comunidad para este impago, y, con ello, la imposibilidad de atender los honorarios de un perito que haga un informe técnico que diagnostique la mala ejecución de la obra o la inadecuación los materiales utilizados, y, finalmente, la imposibilidad de instar eventualmente acciones legales contra el constructor.

En este caso, nos encontramos con un único conflicto del que derivan varios distintos según su protagonista, ya que para unos el conflicto seria la falta de reparación, para otro la falta de dinero,  o la falta de posibilidad de reparar, impago de honorarios… 

La identificación debe servir, tanto para saber lo que tenemos que tratar, como para saber si es idóneo administrar todos los conflictos conjuntamente o de forma aislada, y en función del análisis del problema se determinará la idoneidad de resolver conjunta o separadamente, con un solo mediador o en comediación, o con diferentes mediadores para cada subconflicto, aislándolo de los otros.

Otras veces el proceso puede ser manifiestamente diferente, y sencillamente deben coexistir varios conflictos totalmente autónomos dentro de la comunidad, como podría ser una elevada morosidad en un edificio donde hay un vecino jubilado que está un poco sordo y, por tanto, tiene la televisión encendida a todas horas y con un volumen excesivamente alto, y, finalmente, el enfrentamiento con un conserje que mantiene deliberadamente sucio uno de los rellanos del edificio por la razón que sea.

En este caso, el análisis del conflicto debe ser diferenciado y en consecuencia tratar de manera aislada cada situación. 

3.- La figura del Mediador.

En las Mediaciones Vecinales, no basta con que el Mediador trabaje con las emociones sino que debe tener una mínima formación en propiedad horizontal, y estar familiarizado, ya sea con la normativa de uso más recurrente (en materia de ruidos, antenas o habitabilidad), con la organización de una comunidad (convocatoria de juntas, actas, contabilidad), o con los documentos de uso normal en una comunidad (estatutos, reglamento de régimen interior, o certificado de liquidación de deudas).

 Y ello es debido a que los conflictos como venimos diciendo pueden ser de distintos tipos en función de las acciones y omisiones de los intervinientes, destacando en consecuencia los de tipo legal, derivados de defectos en la convocatoria, puede crear susceptibilidades y crear reticencias. 

Un claro ejemplo lo encontramos en la toma de decisiones de acuerdos, que puede crear expectativas y posteriores frustraciones que pueden comportar que algún vecino impugnen dicho acuerdo o por el contrario los incumpla, provocando conflictos que lleven a la comunidad a una situación de tensión o mal estar.

Otro ejemplo serían los de naturaleza económica, que serán muy diferentes en una comunidad con una capacidad económica elevada y en una con recursos más escasos. 

En todos estos casos, el conocimiento especializado del Mediador en este campo, es sumamente importante, ya que a través del mismo podrá determinar la Mejor Alternativa al Acuerdo Negociado (MAAN) o the Best Alternative to a Negotiated Agreement (BATNA) los cuales son un límite que las partes en mediación deben conocer previamente ya que suponen la mejor solución que pueden obtener para su conflicto sin el concurso de la mediación. 

Pese a ello, el mediador será un desconflictuador, que cumple determinadas funciones dentro del proceso, pero que no va a ser quien tome las decisiones sino que va a promover la creatividad de las partes para que sean ellos quienes comiencen a darle forma al camino que escogerán para resolver su situación.

TIPOS DE CONFLICTOS MÁS HABITUALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.

Concretamente, los tipos de conflictos más comunes, sin que sea un listado cerrado, que se dan dentro de la Comunidades de vecinos son los siguientes:

·       Incumplimiento de la ordenanza de civismo.

Un ejemplo de ello sería cuando un menor que ha pintado unos grafitis en la calle y los propietarios del local donde los ha realizado, se ven molestos por las pintadas y por los gastos que supondrá su limpieza.

·       Molestias en una comunidad de vecinos por ruidos, sobre todo nocturnos.

Es decir, la persona mayor con problemas de audición que pone muy alta la televisión y molesta al resto de vecinos.

O la persona que pone la lavadora por la noche para ahorrar, causando graves molestias a los vecinos de abajo.

·       Problemas para poder pagar la cuota de una comunidad.

Actualmente este tema, debido a la crisis se está dando mucho en las comunidades de vecinos, agravando la situación deficitaria que puede tener la comunidad.

·       Mediación entre un vecino y una familia por los ruidos que ésta produce (celebración de fiestas y movimientos de muebles).

·       Falta de higiene en los espacios de uso común. 

·       Utilización del espacio común de la comunidad para uso particular (almacenamiento de muebles y diferentes utensilios).

·       Desavenencias entre los vecinos y los propietarios de establecimientos comerciales por el uso de los espacios públicos y ruidos. 

Este caso, es muy recurrente y que lleva en diversidad de ocasiones a las comunidades de propietarios a pleitos que no resuelven el conflicto.

·       Mediación entre vecinos por problemas de olores.

Este supuesto, no solo se manifiesta en olores derivados de la cocinas privativas de cada vecino, sino como ya comentábamos anteriormente como consecuencia de una enfermedad de la propia persona, me refiero al síndrome de Diógenes, el cual está causando graves problemas con los vecinos. 

·       Mediación por varios problemas de convivencia en una comunidad de vecinos.

Aquí podríamos insertar el llamado Bloquing entre otros de los problemas que pueden surgir entre vecino.

Pero también, problemas con las mascotas, con un uso excesivo del ascensor, manchas de lejía en la ropa tendida o excesivamente mojada que provoca situaciones incomodas con los vecinos, etc…

·       Desavenencias por el ruido que produce un estudiante de técnico de sonido. 

·       Atasco de una cañería o inundación de una vivienda, sin que el responsable tenga seguro del hogar.

·       Desavenencias por la instalación de un aparato de aire acondicionado.

·       Molestias que produce un bar a una comunidad de vecinos. 

·       Mediación por desavenencias entre el presidente de una comunidad y los vecinos. 

·       Falta de comunicación entre el presidente y una comunidad de propietarios de plazas de aparcamiento.

·        CARMENATI, E. (2010) "Una enquesta pels administradors de finques, per fer que la mediació ens sigui com més efica? millor”. Revista Consell dels Administradors de Finques collegiats a Catalunya, n° 83, pág. 67 Disponible en: http://www.revconsell.es/index cat/revista 83/67 carmenati.pdf (consultado el 8 de noviembre de 2010)

·        CARMENATI, E. (2009) "Els administradors de finques, mediadors? Podem i hem de desenvolupar el nostre métode específic”. Revista Consell dels Administradors de Finques collegiats a Catalunya, n° 77, pág. 64. Disponible en: http://www.revconsell.es/index cat/revista 77/64 carmenati PH.pdf (consultado el 8 de noviembre de 2010)

·        CARMENATI, E. (2008) "A les comunitats de propietaris, del burnout o mobbing se’n diu blocking’’. Revista Consell dels Administradors de Finques col legiats a Catalunya, n° 74, pág. 42

·        CARMENATI, E. (2007) "¿Pueden ser resueltos por mediación muchos de los conflictos que se generan en nuestras comunidades?”. Revista Consell dels Administradors de Finques collegiats a Catalunya, n° 72

·        CATALUÑA. Ley 15/2009, de 22 de julio, de mediación en el ámbito del derecho privado. Disponible en:

·        http://www.gencat.cat/diari/5432/09202029.htm