LA MEDIACIÓN EN LAS
COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
Lo que
define la Mediación Vecinal es el hecho de la convivencia dentro de un
determinado espacio común, en el que se solapan espacios de privacidad y
comunales, de cuya participación nacen hostilidades derivadas de dicha
convivencia.
Cuando
hablamos de “convivencia” en Mediación Vecinal, nos estamos refiriendo a dos
ideas esenciales: proximidad y espacio compartido, es decir, se trata de una
forma de relación que tiene que ver con la privacidad cotidiana, dentro de un
territorio acotado por intereses comunes. Pero estos no son unos intereses
comunes referidos a personas, sino en cuanto estas personas son detentadoras
porcentuales de derechos privados sobre en espacio físico común.
Dicho
de otra manera, y por exclusión, no nos referimos a conflictos nacidos dentro
de una colectividad regida por normas ajenas que han de asumir, sino a aquellos
conflictos surgidos de una relación más reducida, cuyas normas de convivencia
vienen dadas por los propios vecinos, y no por una autoridad supravecinal.
El
Mediador debe conocer las características propias del contexto vecinal, lo que
determina la obligación por su parte de conocer el contexto vecinal para poder
intervenir en él y en sus conflictos específicos.
El primer factor a tener en cuenta, a la hora de
optar por el método a seguir, será los conceptos arraigados en cada familia de
las que forman el conjunto vecinal.
A nadie le es ajena los enormes conflictos que surge
entre “los diferentes” a la hora de cualquier encuentro, si a ello añadimos el
factor “proximidad” que necesariamente se da entre vecinos, y el hecho de la existencia
de ciudadanos de distinta procedencia, no es extraño que la gran mayoría de los
procedimientos judiciales sean consecuencia de este tipo de convivencia.
La esencia de la Mediación Vecinal está, pues, en el
conocimiento de las partes, del contexto y en la elección del método, es por
ello que en este ámbito me inclino por la utilización de dos herramientas
esenciales, como son la Técnica Narrativa y el Parafraseo.
Empezaremos por ocuparnos de los protagonistas de
las relaciones vecinales.
1.- Identificación de las partes.
Podemos decir que los sujetos de la Mediación
Vecinal son los Vecinos, es decir, aquellos que, viviendo dentro de una comunidad,
mantienen la doble condición de proximidad respecto de los que están sujetos a
una determinada forma de convivencia, pero, al mismo tiempo, mantienen la
privacidad del propio domicilio.
Por definición, son los vecinos, pero no cualquier
vecino, sino aquellos cuya relación de convivencia solidaria se ve
desestructurada por conflictos de intereses convergentes sobre un mismo objeto
o interés, o divergentes en cuanto a la forma de relación.
Cuando hablamos de vecinos nos estamos refiriendo a
aquellos que, viviendo en un determinado espacio común, tienen al mismo tiempo
derecho a disfrutar, en forma exclusiva y excluyente, de un espacio privado
ajeno al resto de la comunidad.
Por tanto, no solamente hablamos de “propietarios”
sino a todos aquellos que, en su más amplio sentido, viven bajo una misma
comunidad. Con respecto a estos últimos sus problemas serán básicamente de
convivencia, mientras que si hablamos de propietarios que viven en la finca
obviamente también podrán tener problemas de convivencia, pero además tendrán
de específicos, derivados del mantenimiento de la propiedad.
Es por
ello, que la identificación de las partes en el conflicto, es sumamente
importante a la hora de detectar el verdadero foco del problema, por cuanto no
es lo mismo, que el conflicto se plantee por cuestiones de impagos en las
cuotas, que por ruidos, humos o mala utilización de las zonas comunes.
Pero la identificación de las partes no es sólo útil
para determinar los diferentes posicionamientos, sino también para valorar su
idoneidad. Ya que podríamos estar ante una persona afectada por algún trastorno
que le hace distorsionar la realidad, por lo que ella misma es el foco del
problema siendo el verdadero conflicto social y no comunitario.
En esta situación no nos encontramos ante un proceso
en el que se puede mediar, sino ante un caso que debe derivarse a los servicios
asistenciales públicos correspondientes para que resuelvan el problema.
2.- Naturaleza de los conflictos vecinales.
Los conflictos vecinales vienen definidos por las
formas de relación entre los vecinos entre sí, que son tantas como los mitos y
formas de conducta de cada vecino.
Dado que estamos en una Mediación Vecinal, hay que
empezar por investigar, no el conflicto en sí mismo sino el origen, hasta
convertirse en conflicto personal y subjetivo.
En este sentido Sara Cobb, diferencia entre
distintos conflictos según su origen:
El conflicto propio, de implicación directa sin
intervención de terceros.
El conflicto contagiado, de implicación solitaria,
asumido a través de terceros, pero que acaban haciendo suyo el problema.
El conflicto heredado, de implicación derivada, y
asunción necesaria.
El conflicto inducido, de implicación transmitida y
asunción excusable, tienen mucho que ver con manipuladoras desde el directamente
implicado hacia aquellos a los que intenta atraer a su causa.
Los conflictos de intereses comunes: Limpieza,
impagos, conflictos de intereses individuales, Ruidos, olores, etc.
La identificación del conflicto surgirá en la medida
en que vayamos identificando a las partes, ya que es un ejercicio que nos hará
ordenar todos los factores intervinientes, y es este uno de los rasgos diferenciales
más significativos de las mediaciones vecinales, y es la pluralidad de
conflictos, derivada por un lado de la existencia de una colectividad y, por el
otro, de su complejidad en función del conflicto planteado.
Un mismo hecho puede derivar en diferentes
conflictos o por el contrario, encontrarnos con un único conflicto del que se deriven
diferentes subconflictos, cuyo análisis por parte del mediador deber ser
diferente en cuanto a su forma de administrarlos conjuntamente o de forma
aislada.
Así, por ejemplo, debido a una obra mal ejecutada
por un tercero, como podría ser la reparación de un tejado por un contratista
de obra, puede generar el problema técnico consiguiente de una defectuosa
ejecución de los trabajos y unas filtraciones al vecino del piso de abajo que
puede tener una urgencia para reparar los daños no compartida por otros
vecinos; el impago de cuotas de este vecino descontento como forma de protestar
por lo que considera una falta de solidaridad de quien no quiere reparar con la
celeridad que él quisiera; la falta de liquidez de la comunidad para este
impago, y, con ello, la imposibilidad de atender los honorarios de un perito
que haga un informe técnico que diagnostique la mala ejecución de la obra o la
inadecuación los materiales utilizados, y, finalmente, la imposibilidad de instar
eventualmente acciones legales contra el constructor.
En este caso, nos encontramos con un único conflicto
del que derivan varios distintos según su protagonista, ya que para unos el
conflicto seria la falta de reparación, para otro la falta de dinero, o la falta de posibilidad de reparar, impago
de honorarios…
La identificación debe servir, tanto para saber lo
que tenemos que tratar, como para saber si es idóneo administrar todos los
conflictos conjuntamente o de forma aislada, y en función del análisis del
problema se determinará la idoneidad de resolver conjunta o separadamente, con
un solo mediador o en comediación, o con diferentes mediadores para cada
subconflicto, aislándolo de los otros.
Otras veces el proceso puede ser manifiestamente
diferente, y sencillamente deben coexistir varios conflictos totalmente
autónomos dentro de la comunidad, como podría ser una elevada morosidad en un
edificio donde hay un vecino jubilado que está un poco sordo y, por tanto,
tiene la televisión encendida a todas horas y con un volumen excesivamente
alto, y, finalmente, el enfrentamiento con un conserje que mantiene
deliberadamente sucio uno de los rellanos del edificio por la razón que sea.
En este caso, el análisis del conflicto debe ser diferenciado
y en consecuencia tratar de manera aislada cada situación.
3.- La figura del Mediador.
En las Mediaciones Vecinales, no basta con que el
Mediador trabaje con las emociones sino que debe tener una mínima formación en
propiedad horizontal, y estar familiarizado, ya sea con la normativa de uso más
recurrente (en materia de ruidos, antenas o habitabilidad), con la organización
de una comunidad (convocatoria de juntas, actas, contabilidad), o con los
documentos de uso normal en una comunidad (estatutos, reglamento de régimen
interior, o certificado de liquidación de deudas).
Y ello es
debido a que los conflictos como venimos diciendo pueden ser de distintos tipos
en función de las acciones y omisiones de los intervinientes, destacando en
consecuencia los de tipo legal, derivados de defectos en la convocatoria, puede
crear susceptibilidades y crear reticencias.
Un claro ejemplo lo encontramos en la toma de
decisiones de acuerdos, que puede crear expectativas y posteriores frustraciones
que pueden comportar que algún vecino impugnen dicho acuerdo o por el contrario
los incumpla, provocando conflictos que lleven a la comunidad a una situación
de tensión o mal estar.
Otro ejemplo serían los de naturaleza económica, que
serán muy diferentes en una comunidad con una capacidad económica elevada y en
una con recursos más escasos.
En todos estos casos, el conocimiento especializado
del Mediador en este campo, es sumamente importante, ya que a través del mismo
podrá determinar la Mejor
Alternativa al Acuerdo Negociado (MAAN) o the Best Alternative to a
Negotiated Agreement (BATNA) los cuales son un límite que las partes en mediación
deben conocer previamente ya que suponen la mejor solución que pueden obtener
para su conflicto sin el concurso de la mediación.
Pese a
ello, el mediador será un desconflictuador, que cumple determinadas funciones
dentro del proceso, pero que no va a ser quien tome las decisiones sino que va
a promover la creatividad de las partes para que sean ellos quienes comiencen a
darle forma al camino que escogerán para resolver su situación.
Concretamente,
los tipos de conflictos más comunes, sin que sea un listado cerrado, que se dan
dentro de la Comunidades de vecinos son los siguientes:
·
Incumplimiento
de la ordenanza de civismo.
Un
ejemplo de ello sería cuando un menor que ha pintado unos grafitis en la calle y
los propietarios del local donde los ha realizado, se ven molestos por las
pintadas y por los gastos que supondrá su limpieza.
·
Molestias
en una comunidad de vecinos por ruidos, sobre todo nocturnos.
Es decir, la persona
mayor con problemas de audición que pone muy alta la televisión y molesta al
resto de vecinos.
O la persona que pone la
lavadora por la noche para ahorrar, causando graves molestias a los vecinos de
abajo.
·
Problemas
para poder pagar la cuota de una comunidad.
Actualmente este tema,
debido a la crisis se está dando mucho en las comunidades de vecinos, agravando
la situación deficitaria que puede tener la comunidad.
·
Mediación
entre un vecino y una familia por los ruidos que ésta produce (celebración de
fiestas y movimientos de muebles).
·
Falta
de higiene en los espacios de uso común.
·
Utilización
del espacio común de la comunidad para uso particular (almacenamiento de
muebles y diferentes utensilios).
·
Desavenencias
entre los vecinos y los propietarios de establecimientos comerciales por el uso
de los espacios públicos y ruidos.
Este caso, es muy
recurrente y que lleva en diversidad de ocasiones a las comunidades de
propietarios a pleitos que no resuelven el conflicto.
·
Mediación
entre vecinos por problemas de olores.
Este
supuesto, no solo se manifiesta en olores derivados de la cocinas privativas de
cada vecino, sino como ya comentábamos anteriormente como consecuencia de una
enfermedad de la propia persona, me refiero al síndrome de Diógenes, el cual está
causando graves problemas con los vecinos.
·
Mediación
por varios problemas de convivencia en una comunidad de vecinos.
Aquí
podríamos insertar el llamado Bloquing entre otros de los problemas que pueden
surgir entre vecino.
Pero
también, problemas con las mascotas, con un uso excesivo del ascensor, manchas
de lejía en la ropa tendida o excesivamente mojada que provoca situaciones
incomodas con los vecinos, etc…
·
Desavenencias
por el ruido que produce un estudiante de técnico de sonido.
· Atasco de una cañería o inundación
de una vivienda, sin que el responsable tenga seguro del hogar.
· Desavenencias por la instalación de
un aparato de aire acondicionado.
·
Molestias
que produce un bar a una comunidad de vecinos.
·
Mediación
por desavenencias entre el presidente de una comunidad y los vecinos.
·
Falta
de comunicación entre el presidente y una comunidad de propietarios de plazas
de aparcamiento.
·
CARMENATI, E. (2010) "Una enquesta pels
administradors de finques, per fer que la mediació ens sigui com més efica?
millor”. Revista Consell dels Administradors de Finques collegiats a Catalunya,
n° 83, pág. 67 Disponible en: http://www.revconsell.es/index cat/revista
83/67 carmenati.pdf (consultado
el 8 de noviembre de 2010)
·
CARMENATI, E. (2009) "Els administradors de
finques, mediadors? Podem i hem de desenvolupar el nostre métode específic”.
Revista Consell dels Administradors de Finques collegiats a Catalunya, n° 77,
pág. 64. Disponible en: http://www.revconsell.es/index cat/revista
77/64 carmenati PH.pdf (consultado el 8 de noviembre de 2010)
·
CARMENATI, E. (2008) "A les comunitats de
propietaris, del burnout o mobbing se’n diu blocking’’. Revista Consell
dels Administradors de Finques col legiats a Catalunya, n° 74, pág. 42
·
CARMENATI, E. (2007) "¿Pueden ser resueltos por
mediación muchos de los conflictos que se generan en nuestras comunidades?”.
Revista Consell dels Administradors de Finques collegiats a Catalunya, n° 72
·
CATALUÑA. Ley 15/2009, de 22 de julio, de mediación
en el ámbito del derecho privado. Disponible en:
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